在说服罗胜天的时候,其实也说服了自己,他现在真的是觉得快速推进金融城项目是不明智的,即使他在跟罗胜天谈话之前,他心中的想法并不是这个样子的。人有些时候就是这么莫名其妙的,本来是想忽悠一下别人,结果忽悠到最后,自己反而先信了。
他相信是因为他开始觉得罗胜天在这件事情上执念太深了,为了向刘家父子证明自己,居然拿出了内地发展地产行业的惯常做法来作为依据。其实傅华觉得内地高周转的模式虽是目前开发商赚钱对抗风险的“法宝”,同样也是堆积风险的利器之一。施工方在高周转的“催促”下,是否能严格按照安全作业规程或标准进行施工难以保障,房屋建造质量也因此面临拷问。
对于高周转带来的质量问题,有专家认为,有两个层次的理解。第一是工程本身的质量问题,第二是质量问题的外部影响。从第一个角度看,涉及到与企业工程质量的管理、经营等,若是过快强调业绩增长,那么工作难免会不到位,质量问题就会频频出现,甚至影响后续项目的开发。第二是不断叠加的质量问题,会有各类新的风险,例如市场信心降低,进而影响企业的持续发展。
质量方面的问题不容小觑,但是傅华觉得质量问题带来的风险还是次要的,更为重要风险其实是在于金融城周边市场环境并没有被孵育成熟,周边的地价还不足以让金融城这个项目建成之后,马上就能实现很好的收益的。
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最直观的一个点是,金融城项目周边还是不够繁华,如果在那个地方进驻到商业综合体之中,根本就没有相应的买气,没有买气,那些商业综合体就不能让进驻的商家实现盈利,如果进驻的商家不能实现盈利,作为金融城的开发商就无法通过出售或者出租来实现开发的目标了。
也就是说,金融城现在并没有解决掉最根本也是最致命的问题,那就是商业环境还没有被孵化成熟,开发商并不能通过出售或者出租来实现盈利。高周转的最根本的基础是能够快速的兑现盈利,如果没有这一点作为基础,高周转也就无法实现了,大量的资金就会沉积在项目上,活钱就变成了死钱,公司也是会被拖垮的。
这也是傅华觉得罗胜天想要实现高周转是不太可能的地方,金融城所在的呼家楼那个地方,还是有些荒凉的城乡结合部,在那里建起与金融相关的商业综合体,根本就没办法吸引到相应的金融企业或者其他商业企业的进驻。
这一方面香港的开发经验就是很成功的,前些年几大家族在北上广都是拿了一些商业地产在开发的,他们的开发模式却是低周转,尽量的拖慢开发的速度,拉长开发周期,等周边的
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